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  • 06/01/2020

Las oficinas surfearán el año al ritmo de la macro

El mercado de las oficinas atraviesa tiempos complicados. Si bien los principales indicadores del sector corporativo como los precios de alquiler y la tasa de vacancia se mantuvieron saludables hasta el tercer trimestre de 2019, el año finalizó dando muestras de algunos síntomas de estrés. En ese sentido, los precios de alquiler pedidos, en dólares, bajaron un 6,5 por ciento respecto del cierre de 2018 para oficinas clase A, y un 8 por ciento para clase B. La vacancia, al término del tercer trimestre, en el sector premium rondó el 7,1 por ciento. Un poco más complejo se presentó el escenario en los productos clase B ya que en el mismo período trepó hasta el 9,1 por ciento. Aunque los datos finales de 2019 estarán disponibles recién en algunas semanas, los especialistas estiman que la misma aumentará en ambas clases de pisos.

El inventario de las oficinas clase A durante 2019 creció unos 59.000 m2, alcanzando un stock que ronda los 2.316.000 m2, según datos de Newmark Knight Frank. Los datos duros revelan que el 48% de la superficie nueva entregada durante 2019 correspondió a oficinas ubicadas en el Microcentro, el 28%, en el corredor Panamericana y el 24%, en Puerto Madero.

Por su parte, los valores de alquiler promediaron, en el caso de las oficinas premium, entre los US$27 y US$32 el metro cuadrado; mientras que en las oficinas clase B, los US$21. Mientras que los precios de venta del metro cuadrado terminaron el año entre los US$3500 y US$6500.

Un dato interesante es que el año pasado mostró un cambio en el ratio cantidad de operaciones de alquiler versus cantidad de ventas. Esta relación que históricamente se mantiene en 70/30 este año se corrió a 60/40. Es decir, que se registraron más operaciones de compra-ventas durante 2019, ratificando aquella sentencia que afirma que los ladrillos son el mejor refugio de capital.

"Catalinas y Retiro es la zona que prefieren la mayoría de las empresas para instalarse, elegida por el 45% de las empresas, seguida por el corredor Libertador en CABA y el de la Panamericana", según Newmark Knight Frank. El mercado dará cuenta de gran dinamismo en los próximos años. Según un relevamiento realizado el 41% de las empresas reducirá la superficie de sus oficinas en los próximos tres años; el 31% incrementará la superficie que ocupa, y un 28% estima que permanecerá en los inmuebles que hoy ocupa. "El factor determinante a la hora de redefinir superficies serán los costos, seguido por el tipo de espacios ocupados y se implementarán mayormente a través de cambios de layouts y consolidación de activos inmobiliarios", comenta Speranza.

Las nuevas zonas
Los brokers sostienen en que las zonas de mayor crecimiento de la ciudad de Buenos Aires para este año serán el corredor Norte y Catalinas; mientras que en la provincia de Buenos Aires continuarán siendo el eje de Libertador y Panamericana. En 2020 se entregarán más de 200.000 m2 de oficinas, aunque muchos de ellos no se ofrecerán comercialmente, ya que antes de su finalización ya están o vendidos o prealquilados.

Por otra parte, el inventario del Polo Saavedra aumentará en un 24,3% con la finalización del edificio EXA de 25.000 m2. Mientras que en el corredor Panamericana está prevista la entrega de 42.700 m2 que aumentarán el inventario de la zona en un 17,2 %. En Catalinas se terminará la construcción de la torre Norte de IRSA (34.800 m2).

Saavedra, Palermo, Belgrano y Núñez continuarán con su tendencia constructiva. "La conectividad, la infraestructura tanto comercial como urbana de estos barrios es uno de los principales bastiones de estas zonas. Otro sector de la ciudad que continuará atrayendo a una gran cantidad de firmas es el centro porteño. Allí el metro cuadrado se ofrece a la mitad del valor de las zonas más buscadas. Esto en muchos casos se presenta como una gran oportunidad para empresas y estudios. Por otro lado, la gran asignatura pendiente del mercado de oficinas continúa siendo la zona Sur de la ciudad de Buenos Aires.

En conclusión, para considerar un crecimiento en el sector inmobiliario y de desarrollo, primero tendrá que solucionarse la situación macroeconómica y luego vendrá el resto. Así las cosas, el mercado está resistiendo la crisis y espera un 2020 con algún gesto político que le arrime nuevos aires al sector.

Fuente: lanacion.com

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